アパートやマンションのオーナーにとって、入居者が部屋をゴミ屋敷にしてしまうことは、建物の資産価値を毀損し、他の入居者の退去を招く深刻な経営リスクです。このような事態に直面した際、あるいは未然に防ぐために、オーナーが知っておくべき法律知識と弁護士の活用法について解説します。まず、賃貸借契約書には「善管注意義務」という概念が深く関わっています。入居者は借りている部屋を善良な管理者の注意をもって使用する義務があり、ゴミを溜め込んで不衛生な状態にすることは、この義務に明白に違反します。また、多くの契約書には「公序良俗に反する行為の禁止」や「近隣への迷惑行為の禁止」という条項が含まれており、ゴミ屋敷化はこれらにも抵触します。しかし、オーナーが勝手に部屋に入ってゴミを処分することは「自力救済の禁止」という原則により、住居侵入罪や器物損壊罪に問われる恐れがあるため、絶対に行ってはいけません。ここで弁護士の出番となります。弁護士はまず、入居者に対して契約違反を理由とした「催告」を行います。一定期間内にゴミを撤去し、部屋の状態を回復させるよう正式に求めるのです。それでも改善されない場合には、信頼関係の破壊を理由に賃貸借契約を解除し、建物の明け渡しを求める訴訟を提起します。判決が出れば、強制執行の手続きによって法的にゴミを排除し、入居者を退去させることが可能になります。この一連の手続きには高度な専門知識が必要であり、特に「信頼関係が破壊された」と裁判所に認めさせるためには、これまでの指導の記録や被害の証拠を丁寧に積み上げる必要があります。また、退去後の原状回復費用が膨大になることも多いため、弁護士を通じて入居者や連帯保証人に費用を請求する手続きも並行して行います。ゴミ屋敷という問題は、初期対応を誤ると長期化し、被害が拡大します。オーナーとしては、異変を感じた段階ですぐに弁護士に相談し、法的な根拠に基づいた毅然とした対応を取ることが、賃貸経営の安定を守るための最善の策なのです。